O mercado imobiliário da Austrália está a aquecer novamente, com leilões recorde durante a primavera e o regresso dos primeiros compradores de casas e dos investidores, empurrando para cima os preços das casas.
Os dados mais recentes da empresa de pesquisas Cotality mostraram que os valores das residências nacionais aumentaram 1,1% em relação ao mês de outubro e 6,1% ao longo do ano.
Foi o ritmo mais rápido de crescimento do valor residencial em mais de dois anos, “confirmando um novo ciclo de crescimento”, disse Cotality.
Todas as capitais registaram aumentos de preços, com Perth a liderar os ganhos, seguida de perto por Brisbane.
As regiões combinadas registaram um ganho de 1% ao longo do mês e um aumento de 7,5% ao longo do ano.
Com mais compradores no mercado a competir por um parque habitacional limitado e com mais cortes nas taxas de juro esperados em 2026, muitos analistas pensam que a única forma de os preços dos imóveis subirem é subir.
“Outubro realmente mostrou uma recuperação real… com o ritmo dos ganhos aumentando na maior parte do país, mas particularmente na Austrália regional”, disse a chefe de pesquisa da Cotality, Eliza Owen.
Sra. Owen disse que a demanda por casas ainda supera a oferta e que o valor das casas teria subido até 7% até o final do ano.
Ela disse o a chance de um corte nas taxas do Melbourne Cup Day agora era pequena, dada a taxa de inflação superior ao esperado no trimestre de Setembro.
“Parece que um corte nas taxas em Novembro está fora de questão… mas isso não exclui novos cortes nas taxas em 2026 e não exclui novos aumentos de preços para o resto deste ano.
“Definitivamente esperamos um resultado bastante forte (para o crescimento dos preços das casas) este ano, potencialmente cerca de 6 ou 7 por cento devido aos incentivos aos compradores de primeira viagem, aos níveis limitados de oferta e também aos cortes nas taxas que já vimos impulsionando a capacidade de crescimento”, disse Owen.
A chefe de pesquisa da Cotality, Eliza Owen, diz que a demanda ainda está ultrapassando a oferta de casas para comprar. (ABC noticias: John Gunn)
Sra. Owen disse que os preços continuarão a subir no próximo ano, mas podem acontecer a um ritmo mais suave.
“Para 2026, acho que é possível vermos algo um pouco mais suave, talvez na faixa de 4 a 5 por cento.”
Sra. Owen disse.
Um índice de preços diferente do PropTrack do Grupo REA apoiou a tendência de alta, com os preços das casas nacionais a subirem 0,6 por cento no mês passado, com valores num novo recorde após o 10º mês consecutivo de crescimento.
Isso fez com que os preços nacionais subissem 7,5% durante o ano passado, com todas as capitais em níveis recordes, exceto Hobart, informou a PropTrack.
Empréstimos aos investidores aumentam, criando “risco”
Na sua análise da estabilidade financeira de Outubro, o Reserve Bank alertou que um aumento na actividade dos investidores poderia exacerbar os aumentos de preços, mesmo que os incentivos governamentais ajudem mais compradores de primeira habitação a entrar no mercado com depósitos mais pequenos.
Os próprios dados do RBA mostram que os empréstimos aos investidores têm aumentado mais rapidamente do que os empréstimos aos proprietários-ocupantes.
O RBA diz que mais investidores estão retornando.
“A actividade dos investidores tende a impulsionar a dinâmica dos preços da habitação em maior medida do que a actividade dos proprietários-ocupantes (e os empréstimos dos investidores podem revelar-se em maior risco de incumprimento numa recessão severa)”, afirmou o RBA.
“Uma elevada concentração de investidores poderá, portanto, contribuir para uma subida dos preços da habitação que aumente o risco de, ou exacerbe, uma subsequente correção do mercado no futuro.“
A Sra. Owen disse que há cinco anos a participação dos investidores no mercado hipotecário era de um quarto dos novos empréstimos – “agora representa quase 40 por cento dos novos empréstimos originados no trimestre de junho”.
“Basicamente, à medida que os ganhos de capital aumentaram e a diferença entre as hipotecas dos proprietários-ocupantes e dos investidores diminuiu, vimos uma recuperação substancial na atividade dos investidores”, disse ela.
“Também temos compradores pela primeira vez… com a expansão do esquema de depósito de 5% e um aumento nos aluguéis, potencialmente levando mais pessoas a sair do mercado de aluguel e adquirir casa própria, se puderem.”
Mas ela observou que os investidores eram mais ativos no mercado do que os compradores de primeira casa devido às restrições de acessibilidade e ao fato de que “podem já ter um pouco de capital sob controle se possuírem propriedades de investimento”.
Os primeiros compradores de casas estão a ser atraídos para o mercado, mas têm cada vez mais de competir com os investidores. (ABC noticias: John Gunn)
A atividade de leilão aumenta durante a primavera
Agentes imobiliários e corretores de hipotecas também relataram maior demanda por parte de investidores e compradores de primeira casa, que estão aproveitando as taxas de juros mais baixas e esquemas governamentais que permitem depósitos tão baixos quanto 5 por cento.
O corretor de imóveis Ray White, Jack Rickard, disse à ABC News que vê competição entre os dois grupos demográficos nos leilões em Melbourne.
“As pessoas estão interessadas em investir porque… elas temem que (o mercado imobiliário residencial) suba 10% no próximo ano”,
Sr. Rickard disse.
Embora ele tenha dito que não há garantias no que diz respeito à magnitude dos aumentos dos preços dos imóveis, os compradores com quem conversou “estão confiantes de que, no longo prazo, o mercado irá subir”.
Jack Rickard diz que tanto os investidores quanto os primeiros compradores de casas vêm aos seus leilões para fazer lances. (ABC News: Nassim Khadem)
Sra. Owen disse que houve grande participação nos leilões durante a primavera.
A contagem preliminar de leilões na semana até 25 de outubro foi de 3.253 leilões programados – 3,8% a mais que na mesma semana do ano passado, quando 3.135 casas foram a leilão.
“Você obtém um impulso na atividade de leilões antes do Dia da Copa, mas também é (cerca de) 4% maior do que vimos nesta época do ano passado, e é consistente com mais vendedores chegando ao mercado à medida que os preços sobem e a demanda dos compradores melhora.”
ela disse.
Em outubro, Carl e Chris, clientes de Rickard, venderam sua casa em Ferntree Gully, em Melbourne, e obtiveram um preço bem acima de seu valor de reserva.
“Com as últimas reduções nas taxas de juros, isso realmente consolidou nossa ideia de vender esta propriedade e também a intenção de comprar outra propriedade”, disse Chris à ABC News.
“Já se passaram alguns anos desde que tivemos que olhar. É bastante competitivo lá fora.”
Chris disse que o “excelente resultado” da venda da propriedade “nos dá um pouco mais de confiança de que podemos encontrar algo dentro de um período de tempo razoável”.
Os primeiros compradores de casas que adquiriram a propriedade, Angelina Paramita e Ji Yong Song, disseram que os cortes nas taxas os ajudaram a entrar no mercado.
“Basicamente moramos na casa dos nossos pais e… acho que este é o momento em que precisamos seguir em frente e conseguir nossa primeira casa,”
Sra. Paramita disse.
Mas não foi fácil comprá-lo – a competição foi “muito acirrada”, disse ela.
“Fomos a alguns leilões e obviamente fomos derrotados.”
Angelina Paramita e Ji Yong Song compram uma propriedade no leste de Melbourne. (ABC News: Nassim Khadem)
Alguns compradores iniciantes se tornando investidores
George Samios oferece empréstimos à habitação a clientes e notou um aumento nos novos pedidos de empréstimos à habitação nos últimos seis meses.
“O que estamos vendo aqui são os primeiros compradores de casas e investidores dominando o mercado”,
disse Samios.
“No entanto, estou percebendo que há mais investidores no mercado do que compradores de primeira casa e isso está realmente tornando muito difícil para os primeiros compradores de casa entrarem no mercado – competindo com um investidor sofisticado que sabe como atuar como agente imobiliário e que também sabe como se oferecer para conseguir um acordo além da linha.”
George Samios diz que os primeiros compradores de casas moram com os pais e compram propriedades de investimento menores para acumular capital. (ABC News: Mark Leonardi)
Samios disse que quando os primeiros compradores de casas foram excluídos do mercado de casas, alguns permaneceram morando com os pais e depois compraram propriedades de investimento menores para acumular capital enquanto pagavam o empréstimo.
Embora esses compradores perdessem os subsídios e incentivos do governo para o primeiro comprador de casa própria, ele disse que, com os preços das casas tão altos, essa era uma maneira de entrar no mercado.
“Comprar uma casa para morar não é realmente a forma como as pessoas estão entrando agora”,
disse Samios.
Isso é exatamente o que o tradicional e ex-concorrente do Big Brother Jake Vella decidiu fazer.
Ele mora em casa enquanto constrói patrimônio investindo em propriedades.
O jovem de 28 anos – que é outro cliente de Ray White que procura propriedades em Melbourne nos últimos meses – comprou seu primeiro investimento quando tinha apenas 19 anos.
Ele compra casas que precisam de reformas, conserta-as e depois as aluga.
Jake Vella pretende investir em Melbourne. (ABC News: Nassim Khadem)
Vella comprou duas propriedades de investimento em Melbourne, mas recentemente vendeu uma e, desde então, pretende comprar outra.
“Estou pensando em comprar uma casa antiga e degradada e sinto vontade de combiná-la com algumas reformas residenciais de boa qualidade e, com os preços do mercado de Melbourne subindo, há algumas oportunidades realmente grandes no momento”,
ele disse.
Outro jovem investidor, Tony, também tem procurado leilões em Melbourne.
“É um bom momento agora porque as taxas de juros começam a diminuir e muitas pessoas estão entrando no mercado”, disse ele.
“Se você não fizer isso (comprar um imóvel) agora, você se arrependerá”.
Tony também está procurando um investimento em Melbourne. (ABC News: Nassim Khadem)
A Sra. Owen observou que os dados de empréstimos ABS mostraram que cerca de 6 por cento dos compradores de primeira viagem adquiriram investimentos, enquanto os dados do RBA mostraram um estreitamento na margem entre as taxas médias de hipotecas do proprietário-ocupante e dos investidores – “que caiu para um mínimo da série de apenas 18 pontos base”.
“Na verdade, criamos um sistema onde é mais viável para algumas pessoas comprar uma casa, não porque vão morar lá, mas para comprar, para aumentar sua riqueza”, afirmou.
Sra. Owen disse.
“Isso é algo que poderia atrair mais investidores para o mercado, e também ouvimos histórias de pessoas que investem em habitação para os seus filhos”, disse ela.
Se a actividade dos investidores continuasse a níveis de risco, os reguladores, incluindo o RBA e a APRA, poderiam intervir e fazer alterações, como a suspensão dos empréstimos apenas com juros.
“Os reguladores notaram que estão atentos ao crédito dos proprietários e dos investidores, que pode estar associado a tipos de empréstimos mais arriscados e que podem intervir se necessário”, disse ela.
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