A Austrália poderia desbloquear cerca de um milhão de novas casas se apenas uma em cada quatro habitações independentes nas grandes cidades fosse desenvolvida para ocupação dupla, de acordo com um relatório.
O grupo de reflexão sobre políticas públicas, o Comité para o Desenvolvimento Económico da Austrália (CEDA) e a empresa de consultoria urbana Urbis, concluíram que, se os governos aumentassem a chamada “densidade suave” nos anéis intermédios das cinco maiores cidades, a Austrália poderia aumentar o seu parque habitacional em 9 por cento.
A densidade moderada ou modesta incluiria o desenvolvimento de terraços, moradias em banda, apartamentos baixos e ocupação dupla em áreas bem localizadas e com serviços.
O relatório argumentou que o debate actual tem-se centrado em grande parte “nos extremos do espectro da oferta de habitação – desenvolvimentos de alta densidade no centro da cidade ou novas comunidades ‘planificadas’ em extensas áreas suburbanas ou regionais” – enquanto ignora o potencial da habitação de média densidade.
Danika Adams diz que a habitação poderia ser aumentada em áreas com serviços existentes e onde as pessoas querem viver. (Fornecido: CEDA)
“A crise imobiliária da Austrália está em formação há décadas e requer ação em muitas frentes”, disse Danika Adams, economista sênior do CEDA e coautora do relatório.
“Mas a ‘densidade suave’ pode proporcionar mais habitações em bairros intermediários onde as pessoas querem viver, ao mesmo tempo que faz melhor uso das infraestruturas e redes de transporte existentes.”
O relatório estimou que a abordagem de densidade moderada acrescentaria cerca de 12% mais casas em Sydney, 15% mais em Melbourne, aumentos de 16% em Brisbane e Adelaide e um aumento de mais de 17% em Perth.
Alguns estados já começaram a avançar na direção do aumento da densidade – Nova Gales do Sul e Victoria introduziram reformas para agilizar as aprovações e desbloquear o desenvolvimento bem localizado, que enfrentaram críticas de alguns residentes existentes.
A Austrália Ocidental anunciou planos para aumentar a densidade em torno de 10 estações de trem em Perth.
As grandes cidades podem pagar mais densidade
A Austrália precisa construir 240 mil casas por ano para cumprir a meta do Acordo Nacional de Habitação de 1,2 milhão de casas bem localizadas até 2029, estabelecida pela Commonwealth e pelos governos estaduais e territoriais.
Mas o relatório da CEDA observou que o país ficou aquém desse ritmo todos os anos desde 2016.
Com a população da Austrália projetada para crescer em mais de 14 milhões de pessoas nos próximos 40 anos, principalmente nas grandes cidades, o relatório alertava que a pressão habitacional continuaria a intensificar-se.
Prevê-se que o crescimento populacional nas cidades e nos grandes centros ocorra ao dobro do ritmo das áreas regionais.
Apesar disso, as maiores cidades da Austrália continuam a ter baixa densidade segundo os padrões globais.
Por exemplo, Melbourne ocupa o 100º lugar em população, mas 858º em densidade, enquanto Sydney ocupa o 104º lugar em população e 803º em densidade, de acordo com o relatório.
“Quando vemos o que está a acontecer com o nosso crescimento populacional, com o nosso desenvolvimento económico contínuo, não podemos continuar a construir cada vez mais”, disse Cassandra Winzar, economista-chefe da CEDA, ao The Business.
“Isso coloca muita pressão sobre as infraestruturas; precisamos de novos sistemas de transporte e leva a longos deslocamentos e dificuldades de acesso aos serviços.
“Os subúrbios intermediários e esta ‘densidade suave’ são o melhor dos dois mundos.”
A lição de Auckland
O relatório também examinou o impacto da ampla reforma do planejamento em Auckland, que introduziu mudanças radicais de “upzoneamento” a partir de 2016.
Estas reformas aboliram o zoneamento unifamiliar e permitiram habitações de média densidade em cerca de três quartos da cidade.
Entre 2016 e 2021, as alterações geraram cerca de 22.000 novas habitações, representando um terço de todas as autorizações de construção residencial e provocando um aumento de 50 por cento nas aprovações.
Em 2024, o parque habitacional de Auckland tinha crescido em cerca de 80.000 habitações – cerca de 15% – ultrapassando o crescimento populacional pela primeira vez em décadas.
O relatório concluiu que os preços das casas em Auckland eram 15 a 27 por cento mais baixos do que seriam de outra forma, enquanto os preços dos aluguéis foram reduzidos em até 28 por cento.
“A experiência de Auckland mostra o que é possível quando se implementa uma reforma do planeamento em grande escala”, disse Adams.
“Funcionou porque eliminou processos complexos, permitiu um desenvolvimento viável e foi amplamente aplicado”.
Um relatório recente de outro think tank, o Grattan Institute, descobriram que os aluguéis e os preços das casas na Austrália seriam 12% mais baixos do que antes dentro de uma década se todas as capitais fossem rezoneadas para permitir edifícios de três andares.
Os conselhos locais são fundamentais
A Sra. Winzar disse que os regulamentos de zoneamento e planejamento a nível do conselho local eram um impedimento ao desenvolvimento.
Cassandra Winzar diz que os governos estaduais poderiam encorajar os conselhos a atingirem metas habitacionais. (Fornecido: CEDA)
“As regras diferem de conselho para conselho, temos um grande número de conselhos na Austrália também”, disse Winzar ao The Business.
“Portanto, é muito difícil para os desenvolvedores entrarem e entenderem quais são os requisitos, e eles geralmente são muito restritivos”.
Ela disse que os conselhos locais não têm muitos incentivos para aumentar o zoneamento e os governos estaduais deveriam aplicar uma abordagem de incentivo e castigo.
“Se os governos locais não cumprirem as suas metas… isso pode significar que os governos estaduais realmente assumirão algumas das regulamentações de planejamento”, disse Winzar.
“(Se o fizerem), achamos que deveria haver alguns incentivos financeiros.”
O relatório também recomendou que os conselhos locais introduzissem regras de planeamento “por direito” que especificassem o que pode ser construído sem objecções, com base no tamanho do terreno.
“Acho que cada vez mais australianos estão se conscientizando das questões de acessibilidade habitacional”,
Sra. Winzar disse.
“Se não está afetando você individualmente, é quase certo que está afetando alguém de sua família. E a maioria das pessoas também deseja que seus familiares possam morar perto delas.”
A empresa de pesquisa imobiliária Cotality descobriu recentemente a acessibilidade da habitação nunca foi pior na Austráliasendo necessária mais de uma década para poupar um depósito padrão de 20% para comprar uma casa na maioria das capitais, enquanto os valores nacionais de habitação foram 7,5 por cento mais elevados do que há um ano.
